城投公司大动作：3000亿资金如何助力保障性住房建设？
发布时间：2024-05-27 09:59:34
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*文中部分观点及内容参考北京商报、北京日报客户端
在5月17日举办国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲表示，按照“政府主导、市场化运作”的思路，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导21家全国性银行按照市场化、法治化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。主要条款内容如下：第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率为1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房。对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。
房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
笔者认为，该政策被视为央行在构建房地产发展新模式的战略框架下所采取的关键性举措，旨在通过市场机制实现多重目标。
一、加快商品房去库存
通过地方国有企业在银行的支持下，市场化地参与收购已建成未出售的商品房，以推动市场的去库存。
二、加快保障性住房供给
收购的商品房可以转为配售型或配租型保障性住房，以满足工薪收入群体的住房需求。
三、改善房企资金状况
房地产企业出售已建成商品房后，可以回笼资金，这有助于在建项目的续建，改善企业的资金状况，同时支持保交楼和“白名单”机制。
四、支持城投公司和地产公司
政策通过低息利率帮助城投公司收购已建成住房，同时缓解地产公司的现金流周转问题。政策为面临化债和转型的城投公司提供了机会，通过收购商品房并转化为保障性住房，帮助地方去库存和筹集保障房。这些措施体现了央行在促进房地产市场稳定和健康发展方面的作用，同时也显示了政府在解决住房问题和支持经济稳定增长方面的努力。
城投公司和房地产行业过去一直是国内经济高速发展的两大重要支柱，当前，该政策利用低息利率助力城投公司收购已建成住房，同时有效缓解了地产公司现金流周转的极端困难。城投公司作为收储的直接受益方，在手握低成本资金的前提下具有较高话语权及议价权，更愿意主动收购商品房。在收储顺序上，可能会优先将城投公司自身项目、参股项目、本地拿地企业、项目位置良好、债权债务关系“干净”的项目作为收储项目，这将有助于城投公司增加市场化销售或租赁收入，改善自身现金流情况。在房地产市场的下一轮发展中，中央政府和地方各级政府可考虑通过回购未售新房、促进存量二手房去库存、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、配建配售保障性住房等方式，以去库存为重点，补充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循环。通过这些措施，政府不仅能够促进房地产市场的去库存化，还能增加公共租赁住房的供应，为市场提供稳定而有效的支持。这样的循环经济模式有助于平衡市场供需，同时确保住房政策的公平性和可持续性。
