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由于土地前期的收储、开发以及储备管理都需要时间和资金投入，而土地出让相对滞后，由此产生跨期融资需求。 在规范地方政府举债融资机制的背景下，土储专项债是推动土地储备、解决资金来源，助力城市化进程和经济增长，改善财政跨期平衡以及支持实体的重要财政工具。 我们认为主要有如下四点： 缓释地方财政压力、缓解城投债务压力、解决专项债缺项目和闲置问题、稳定房地产市场。 第一：土储专项债可以缓解地方政府资金压力，维护基金预算跨期平衡，配合地方政府做好规划衔接。 对于地方政府而言，政府性基金预算收入中最重要的部分是土地出让金收入，目前已经连续三年负增长，到2024年8月地方本级的土地出让收入累计同比-25.4%，地方财力显著承压，叠加地方债务的规范化和平台转型，恢复土储专项债以补充土储资金缺口，帮助土储融资和土储工作推进，对于政府性基金预算的跨期平衡有很大帮助，也便于地方政府做好中期规划的衔接。 第二：降低城投资金占用和债务负担，解决地方国企和城投被动拿地但又无法开发的困境。 土储专项债还有利于改善城投与地方国企债务压力，引导增量资金导向实体。 一是利用土储专项债资金，收储城投和地方国企所持有的未开发土地； 二是专项债资金偿还存量隐性债务项目的政府拖欠工程款；三是土储专项债直接用于开发新的土地，推动土地收入加快回笼，并支付城投相关费用。 前期地方政府通过城投或者地方国企购地稳定地产市场，但我们认为假如所购土地没有实际用途、实际项目对应或者城投没有开发能力，土地出让收入虽然形成增量，但地方政府可能通过其他形式将这部分收入返还城投，形成空转，或将加大地方政府债务风险。 第三：重启“土储专项债”可以侧面解决新增地方债缺项目和资金闲置问题，改善地方债务资金使用效率。 我们认为发行新增专项债最重要的出发点是弥补地方财政收支缺口，改善预算跨周期平衡。现实情况或是新增专项债发行难度愈发提高，资金闲置问题较为严重。 专项债不能用于商业化目的的项目，而且项目未来现金流需要基本覆盖债务本息支出，未来收入核算时主要对应基金预算收入。但从结果来看，专项债投向与政府性基金预算收入结构有较大差异，或意味着地方“缺项目”问题越来越严重，新增专项债发行难度也较高。 2021年以来的中央审计工作报告持续披露专项债的资金闲置、使用效率低以及投向不合规问题。进一步参考省市审计报告表述，相关问题可能比中央审计结果更为严重。 第四：助力稳定房地产市场。 2019年9月叫停土储专项债就与调控地产市场有一定关系。 “专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。” ——2019年9月4日国务院常务会议 地产政策优化调整的过程中，原有对于土储专项债的约束或许已有变化。 结合今年以来地产表现，加大土储专项债运用有一定需要。今年二季度以来，地产投资增速始终在-10%左右震荡，而年内商品房销售面积增速始终在-20%左右震荡，表明土地市场持续低迷。 此外，2023年下半年以来土储专项债进入到期高峰，债务压力下有滚续需求。
